孤独死した賃貸人！大家さんがまずするべきこと
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投資用アパートやワンルームを購入し、単身者向けに投資事業を始める方が、ここ10年で一気に増えてきました。
この記事では、単身者用物件ならではのトラブルと言える、「孤独死」が起きてしまった場合に、大家さんであるあなたがすべき事を説明していきます。
警察に通報、相続人・連帯保証人・保険会社へ連絡
賃借人の孤独死は、大抵の場合、その物件のご近所さんからの苦情で発覚します。
ほとんどの場合が「異臭さわぎ」です。
この時点で既に誰かが警察に通報しており、大家さんであるあなたには、警察から連絡が来る場合もあります。
管理会社から連絡が入る場合もあります。
どのような形であなたに連絡が入ってきたとしても、あなたが現場に駆け付けた時、まだ誰も通報していなかった場合、すぐに警察に通報しましょう。
この時絶対にしてはいけないことは、勝手に部屋を片付けることです。
孤独死の現場は、大抵の場合荒れ放題です。
部屋にがごみが溜まり、夏ならば虫がわき、トイレはほとんどの場合きちんと流されておらず、清掃もされていません。
大切なあなたの投資用資産ですが、すぐに片づけてはいけません。
ごみが溜まっているからといって片付けたり、トイレを流したりしてはいけません。
ひたすら、現場を保持しましょう。
一口に「孤独死」と言っても、様々なパターンがあるからです。
事故、自殺、自然死、発見までにかかった時間、誰が発見したのかなど、あなたがすぐに判断してはいけないことが沢山あります。
また、賃貸借契約は、賃借人が死亡した場合でも自動的に終了するわけではありません。
孤独死の現場は荒れていることが多いですが、その部屋にある物のほとんどは、賃借人に所有権があった物なので、あなたが勝手に処分する事ができません。
警察が来たら、事情聴取があります。
終わったらできるだけ早く、賃借人の相続人たる人に連絡を取りましょう。
賃借人の立場は相続人に引き継がれ、相続人とあなたの手続きによって、賃貸借契約は終了します。
とにかく相続人に連絡を取りましょう。
相続人がいなかった場合は、連帯保証人に連絡を取りましょう。
また、孤独死に対応してくれる保険に入っていた場合は、この時点で保険会社に連絡を取りましょう。
孤独死の現場となった部屋は、程度の差はありますが、専門の業者の清掃を必要とするくらいには汚れていることがほとんどです。
こういった費用は、「賃借人に故意または過失がある場合」には、相続人に請求することができる場合があります。
故意または過失とは、普通では考えられない使い方をしていた場合や、もちろん自殺も含まれます。
ケースバイケースですが、最終的には弁護士を立てて判断してもらうことが多いです。
また余談ですが、孤独死した賃借人に六親等以内の親族が見つからなかった場合、大家さんであるあなたが死亡届を出すことになる場合もあります。
相続人の連絡先を知らない、相続人が相続放棄をした場合等
あなたが相続人の連絡先をあらかじめ知らなかった場合、どうすればよいのでしょうか。
相続人は、弁護士や司法書士に頼んで、戸籍をたどって探してもらうことができます。
しかし、賃借人の立場は、多くの場合、相続人にとっては相続する必要のない物です。
また、孤独死に至る人は、親族と交流が無かったり、絶縁していたりする場合も多いです。
そういった事情で、賃借人を相続してくれる人がいなかった場合、大家さんはどうすればいいのでしょうか。
賃貸物件が極度の汚損……つまり、「すごく汚れてしまい、通常の清掃では綺麗にできないほどのダメージ」を受けた時、元に戻す為にかかる費用を「原状回復費用」と言います。
原状回復には、多額の費用がかかることが多いです。
賃借人に故意や過失が認められなかった場合、その費用は大家さんが負担しなければならないのでしょうか。
実は、この問題にはまだはっきりとした答えがありません。
原状回復費用の負担については、過去の裁判の例を見ても、事例によってさまざまな判決が下されており、これが答えだ、というものはありません。
孤独死は完全には防げないけれども
孤独死のリスクを回避するために、大家さん達は学生向けかファミリー向けの賃貸を出すのが安全なのでしょうか。
確かに、賃借人に孤独死されるリスクは減るかもしれません。
ですが、社会の高齢化が急速に進む現在、高齢の単身者の方を賃借人として受け入れる事が、今後ますます求められていくことでしょう。
また、2040年には、日本全体の世帯の内、40％が単独世帯になるという総務省の予想も発表されています。
未婚率も上がっていく一方なので、保証人不要の賃貸物件も最近増えてきています。
賃借人の孤独死のリスクに対してあらかじめ対策できることとしては、
・孤独死に強い保険会社に加入しておく
・相続人に限らず、親族がいるならばその連絡先を契約締結時に聞いておく
・管理会社を、しっかりしたところを選ぶ（巡回時に安否を確認してくれるなど）
・直接契約の賃借人ならば、普段からコミュニケーションを取っておく
このくらいでしょうか。
まとめ
人はいつか必ずどこかで亡くなります。
いざというときに慌てず対処できるよう、この記事が少しでも役立てばうれしいです。
